Appartement verhuren: verhuurmakelaar handig?

Wat is nu een goede belegging? Sommige mensen kiezen voor een belegging in aandelen , maar anderen vinden de risico’s daarvan te groot. 

Sparen levert vrijwel niets op. Zelfs het voor lange termijn vastzetten van een bedrag via depositosparen heeft een laag rentepercentage. Wat is een belegging met hoog rendement? Meer en meer mensen zoeken naar alternatieve manieren om meer en hoger resultaat te maken op (spaar)geld. Welke investering levert meer resultaat op? Een aantal mensen kiest ervoor om te beleggen in een woning – voor de verhuur. En dat lijkt helemaal niet zo’n slecht idee.

Woning verhuren? Je bent gewaarschuwd

Hoog risico! Iemand die voor de eerste keer een woning wil gaan verhuren, hoort in de meeste gevallen diverse redenen van derden waarom het verhuren van een woning een enorm slecht idee is. Enig veelgehoorde redenen tegen het verhuren van een woning zijn:

• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• De huurder installeert een wietplantage.
• De huurder laat uw appartement vuil achter.
• De huurder vernielt uw appartement.
• etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn kennen een kern van waarheid. Beleggen in een huis is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich vaak uitgeput omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten worden. Het verhuren groeit ze boven de pet. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Sommige verhuurders laten zich echter niet bang maken. Wie het goed aanpakt, kan een mooi rendement behalen met de verhuur van een appartement. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossing voor deze kwesties. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan een verhuurmakelaar. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Wel de lusten, niet de lasten.

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Bij de beginnende verhuurder hoort men in beginsel in de meeste gevallen dezelfde vraagstukken. Enkele voorbeeld vragen van verhuurders zijn:

• Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
• Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
• Zijn mijn huurinkomsten belast?
• Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
• Welke verzekeringen moet ik regelen?
• Hoe vermijd ik slechte huurders?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun woning voor de eerste keer gaan verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Een verhuurmakelaar heeft in de regel 2 hoofdtaken: het vinden van huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende taken heeft:

• Het controleren van een kandidaathuurder, met onder andere controle van kredietwaardigheid, huurverleden en legitimatiebewijzen.
• Huurcontract opstellen.
• Het maken van een presentatie van de woning, gericht op de doelgroep.
• Advies over eventuele aanpassingen voor betere verhuurbaarheid.
• Reacties van geinteresseerde huurders inventariseren.
• Sleuteloverdracht.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een optimale huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate huurcontracten worden risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de valkuilen van de verhuur van een woning. En kan helpen valkuilen te vermijden.

Verschillen tussen verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Er is echter veel verschil tussen verhuurmakelaars. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Verhuur: Welke inkomsten zijn te bereiken?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil betreft uw winst. Om te bepalen of de verhuur een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met het resultaat wat u zou bereiken wanneer u het pand zou verkopen en deze som geld op de bank zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Vaak is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er zijn diverse tools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een uitgebreide tool is bijvoorbeeld te downloaden op: een huis verhuren.

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders zijn vooral geinteresseerd in de verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben meestal wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expatriates uit een andere cultuur komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatie zullen in het Engels moeten plaatsvinden. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe beroerde huurders vermijden?

Een van de grootste nachtmerries van verhuurders is dat zij slechte huurders in hun appartement hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die het risico op onzorgvuldige huurders erg kunnen verminderen. Het begint al met uw woning: welke soort huurder komt hier op af? Een appartement dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een slecht onderhouden huis. Hoe wordt een woning gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de goede huurders. Verder is een face-to-face treffen met (potentiele) huurders iets om nooit te vergeten. Een persoonlijke ontmoeting vertelt u veel meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tenslotte moet u een connectie hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is meestal een zeer goede indicatie voor toekomstige problemen.

Verhuur blijft aantrekkelijk

De verwachting is dat het verhuren van huizen ook in de toekomst interessant blijft. De komende jaren blijft er een groot tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn sinds kort hoger dan ze ooit waren. De andere opties (zoals sparen) blijven zeer onaantrekkelijk. De woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra winst behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt versterkt door opkomst van initiatieven als Airbnb. Kortom: het vooruitzicht is dat het verhuren van huizen in de komende jaren interessant blijft.

Huren blijven stijgen

Een gunstige ontwikkeling voor verhuur: Volgens Pararius is de gemiddelde huurprijs van een huurhuis in de vrije sector medio 2016 met ruim 6% hoger geworden ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaar de huur in de Randstad hard toegenomen. Een huis huren in Amsterdam is heel veel kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam en Den Haag melden dat de prijzen zijn gestegen.

Airbnb stimuleert verhuur

Vooral woningen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar huizen wordt groter, terwijl het aanbod kleiner is. Maar wat is verstandiger: verhuren via Airbnb of vastverhuren? Via Airbnbverhuur zijn dikwijls hogere huurprijzen te vragen. Vooral wanneer het een woning is in het centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in laagseizoen is de marktvraag veel kleiner – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink drukken. Bovendien vragen de vele verwisselingen van huurders meer energie dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder zoeken voor langere tijd. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen ideaal voor uw appartement. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor vaak minder rekening met uw woning – en zijn daardoor in veel gevallen niet de beste huurders. Bedenk voor uw eigen situatie of u kiest voor Airbnb huurders of voor vaste verhuur. Toch heeft de Airbnb ontwikkeling wel een gunstig effect op verhuur in breder zin.

Huis verkopen?

In de meeste gevallen bedenkt men het te laat: “we hadden ons oude woning ook kunnen verhuren in plaats van te koop aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren in plaats van te koop aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het appartement verhuren of verkopen? Een huis verkopen levert direct een bedrag op, en een appartement verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij toenemende woningprijzen mogelijk ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat enigszins verhuurbaar is, is verhuur dikwijls een goed alternatief.

Verhuur van een huis ook voor mij interessant?

Is een appartement verhuren wat voor u? Dat hangt van een aantal zaken af. Hebt u een zeker vermogen dat u wilt investeren in een woning? Hebt u een huis dat in trek is bij huurders – door de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van huurders en hen te helpen met een fijne huurervaring? Dan is een huis verhuren een interessante optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.